IMU seconda casa: cosa sapere

L'IMU sulla seconda casa è un tema che fa spesso discutere. Quando si paga davvero? Ci sono casi in cui si può essere esentati? Facciamo chiarezza su regole ed eccezioni.

Quando si acquista una seconda casa, spesso ci si focalizza solo sul prezzo d’acquisto,  sulle spese notarili e magari su qualche intervento di ristrutturazione, ma c’è un’altra voce di costo da non sottovalutare: le tasse sulla proprietà. Tra queste, la più rilevante è l’IMU (Imposta Municipale Unica), il tributo comunale che si applica agli immobili diversi dall’abitazione principale.

L’importo può variare in base a quanto stabilito da ogni singolo Comune, che è libero di applicare percentuali diverse pur dentro precisi limiti stabiliti dalla legge. Inoltre, il pagamento deve essere effettuato secondo due precise scadenze fissate nel corso dell’anno e dimenticare una rata può comportare sanzioni. Per questo, quando si valuta l’acquisto di una seconda casa, è bene informarsi in anticipo su questa imposta locale, in quanto incide sul costo totale dell’investimento.

Che cos’è l’IMU?

L’IMU è l’imposta che i proprietari devono versare al Comune in cui si trova l’immobile. Introdotta nel 2012 per sostituire altre imposte locali sulla proprietà, essa si applica con regole diverse a seconda che si tratti di una prima o seconda casa.

La prima casa è esente daI pagamento dell’IMU, a patto che sia adibita ad abitazione principale, ossia il luogo in cui il proprietario ha la residenza o vive abitualmente. Ma c’è un’eccezione: l’esenzione non vale per le case di lusso, cioè quelle accatastate nelle categorie A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi storici). In questi casi, l’imposta è sempre dovuta.

Per le seconde case, invece, l’IMU va sempre pagata, anche se in alcuni casi è prevista una riduzione fino al 50%. Esiste un caso in cui l’obbligo di pagare l’IMU sulla seconda casa decade: quando l’immobile viene occupato abusivamente e il proprietario denuncia la situazione alle autorità.

Infine, un aspetto che spesso sfugge è che, quando si acquista una casa da ristrutturare e non si trasferisce immediatamente la residenza, l’immobile viene considerato come seconda casa fino a che non avviene il trasferimento ufficiale della residenza. Di conseguenza, durante il periodo dei lavori, l’IMU sarà dovuta.

IMU sulla seconda casa in affitto

Comprare una casa per affittarla è una scelta diffusa, ma quando si parla di IMU, i dubbi non mancano, soprattutto riguardo chi deve pagare. Di norma, il versamento dell’imposta spetta al proprietario, mentre l’inquilino non deve nulla — a meno che il contratto d’affitto non preveda espressamente il rimborso dell’IMU insieme al canone mensile. Su questo punto si è espressa la Corte di Cassazione, che con la sentenza n. 6882 dell’8 marzo 2019 ha confermato la legittimità di questa clausola.

Il proprietario può comunque beneficiare di riduzioni dell’IMU attraverso specifici contratti di affitto, come il comodato d'uso gratuito o il canone concordato.

IMU sulla seconda casa in comodato d’uso gratuito

Chi decide di concedere in comodato d’uso gratuito la seconda casa a un figlio o a un genitore (il cosiddetto “parente in linea retta entro il primo grado”), può ottenere uno sconto del 50% sulla base imponibile IMU. Un’agevolazione interessante, ma che comporta una serie di condizioni da rispettare.

Prima di tutto, il contratto di comodato va registrato all’Agenzia delle Entrate. Inoltre, l’immobile non deve rientrare tra quelli di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9) e deve essere utilizzato dal comodatario come abitazione principale. Ma non è tutto: il proprietario, per rientrare nel beneficio fiscale, deve possedere un solo immobile in Italia oltre alla prima casa e avere residenza e dimora abituale nello stesso Comune in cui si trova la casa data in comodato.

IMU sulla seconda casa in locazione a canone concordato

Un’altra situazione in cui è possibile ottenere una riduzione dell’IMU sulla seconda casa riguarda gli immobili affittati a canone concordato. Si tratta di un particolare tipo di contratto in cui l'importo dell'affitto è vincolato a fasce di prezzo stabilite da accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini.

Il proprietario che affitta a canone concordato ha diritto a uno sconto del 25% sull'imposta, quindi verserà solo il 75% dell'IMU. Anche in questo caso, però, è fondamentale che il contratto di locazione sia correttamente registrato. Inoltre, alcuni Comuni potrebbero richiedere comunicazioni specifiche o una copia del contratto registrato, quindi è sempre consigliabile verificare le disposizioni locali in vigore.

IMU sulla seconda casa inagibile

Nel caso in cui la seconda casa risulti inagibile, il proprietario ha diritto a uno sconto del 50% sull’IMU per l’intero periodo in cui l’immobile resta in queste condizioni. Per ottenere la riduzione, è necessario che la inagibilità venga certificata da una perizia redatta da un tecnico comunale, il cui costo è a carico del proprietario. In alternativa, si può presentare un’autocertificazione.

Se la casa si trova in condizioni di forte degrado e risulta accatastata come categoria F2, l’IMU viene completamente azzerata. La tassa non è dovuta neanche se l’immobile diventa inagibile a causa di calamità naturali, come terremoti o alluvioni: in queste circostanze, infatti, è prevista una totale esenzione.

IMU sulla seconda casa disabitata

Se una seconda casa è disabitata, l’IMU deve comunque essere pagata, anche se non ci sono utenze attive. Questo perché l’assenza di inquilini è una scelta del proprietario e non dipende da problemi strutturali dell’immobile.

Esiste però una possibilità di sconto: se la casa è disabitata a causa di una inagibilità, si può ottenere una riduzione del 50%. Una riduzione della stessa entità (50%) spetta anche ai pensionati residenti all’estero, proprietari di una sola casa in Italia non locata né ceduta in comodato d'uso, quindi effettivamente disabitata, a patto che siano iscritti all’AIRE (Anagrafe degli italiani residenti all’estero) e abbiano maturato la pensione in regime di convenzione internazionale con l’Italia.

IMU su case ereditate

Quando si eredita una seconda casa, il pagamento dell’IMU diventa responsabilità degli eredi, che acquisiscono ufficialmente la proprietà dell’immobile. Se ci sono più eredi, l’imposta viene suddivisa in base alle rispettive quote di proprietà. E se uno degli eredi non paga la sua parte, la responsabilità resta individuale e gli altri eredi non sono obbligati a saldare il suo debito.

Nel caso in cui nell’immobile ereditato risieda il coniuge superstite, quest’ultimo acquisisce il diritto di abitazione e la casa viene considerata abitazione principale, il che comporta l’esenzione dall’IMU (a meno che non si tratti di un immobile di lusso). L’esenzione si estende anche agli altri coeredi, ad esempio i figli, anche se non abitano in quella casa.

Come calcolare l’IMU sulla seconda casa

Il punto di partenza per calcolare l’IMU sulla seconda casa è la rendita catastale dell’immobile, che si può trovare sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Questo valore va rivalutato del 5%, poi moltiplicato per il coefficiente catastale, che per le abitazioni è fissato a 160. Il risultato ottenuto va infine moltiplicato per l’aliquota IMU fissata dal Comune in cui si trova l’immobile.

Se per esempio la rendita catastale dell’immobile è €950 e il Comune ha fissato l’aliquota IMU a 0,9%, l’IMU da versare sarà pari a €1.436,4, così calcolato:

• rivalutazione del 5%: €950 x 5% = €997,50
• applicazione del coefficiente catastale: €997,50 x 160 = €159.600
• applicazione dell’aliquota IMU: €159.600 x 0,9% = €1.436,4

L’IMU si può pagare in due rate, le cui scadenze sono fissate al 16 giugno e il 16 dicembre. In alternativa, si può versare in un’unica soluzione il 16 giugno.

Come pagare l’IMU

A partire da quest’anno, l’IMU si pagherà attraverso una piattaforma digitale gestita dall’Agenzia delle Entrate. Questo nuovo sistema, pensato per semplificare la procedura, garantirà la tracciabilità dei pagamenti e permetterà di completare l’operazione in pochi minuti.

Anche l'avviso di pagamento, che finora i proprietari di casa dovevano ricordare autonomamente, verrà digitalizzato e notificato tramite e-mail o SMS, prima della scadenza, così da evitare dimenticanze.

**Questo articolo ha il solo scopo di fornire informazioni di carattere generale e non può sostituire in alcun modo la consulenza di un professionista abilitato**