Breve guida alle tasse per chi vende casa

La casa è stata valutata, molti l'hanno vista, e finalmente si è a un passo dal rogito notarile. Ma quali sono le tasse che il venditore deve considerare?

La decisione è presa: è tempo di vendere casa. Un passo significativo, che segna un nuovo capitolo ma che, inevitabilmente, introduce la necessità di destreggiarsi tra la burocrazia e, soprattutto, la fiscalità. Spesso, infatti, l’emozione della trattativa e l'attesa del rogito fanno passare in secondo piano un elemento cruciale: le tasse per chi vende casa.

Gli oneri fiscali a carico del venditore variano in base a diversi fattori, tra cui il tempo di possesso dell'immobile. In particolare, l'attenzione del Fisco si concentra sul concetto di plusvalenza immobiliare. Conoscere questi elementi è importante per pianificare al meglio la transazione.

Cosa si intende per plusvalenza immobiliare?

La plusvalenza immobiliare rappresenta il guadagno derivante dalla vendita della proprietà. Si verifica quando il prezzo di vendita è superiore al prezzo di acquisto, a seguito di un apprezzamento del valore dell’immobile.

Il valore di una casa può aumentare per diversi motivi. Tra i più comuni, l'andamento positivo del mercato immobiliare, gli sviluppi infrastrutturali o la riqualificazione urbana dell'area circostante, oppure interventi diretti sull'asset che ne accrescono l'attrattiva.

Quando viene tassata la plusvalenza?

La normativa fiscale prevede che la plusvalenza immobiliare sia soggetta a tassazione se la vendita avviene nei primi cinque anni dall’acquisto. In questo caso, infatti, l’operazione è considerata di natura speculativa e scatta l’obbligo di pagare le tasse.

Il venditore ha due opzioni per pagare le tasse sulla plusvalenza: la tassazione ordinaria, inserendo il guadagno nella dichiarazione dei redditi e applicando l'aliquota IRPEF corrispondente (dal 23% al 43%), oppure l'imposta sostitutiva con aliquota fissa del 26%. Quest'ultima dovrà essere pagata direttamente al notaio, che la indicherà nell'atto e provvederà a versarla all'Agenzia delle Entrate.

Quando non si pagano tasse sulla plusvalenza?

La plusvalenza può essere esente da tassazione in alcune situazioni particolari. Ad esempio, se la casa viene venduta dopo averla posseduta per più di cinque anni dall'acquisto, l’eventuale plusvalenza generata non sarà tassata.

Inoltre, se la casa venduta è stata l'abitazione principale per la maggior parte del tempo intercorso tra l'acquisto e la vendita, anche in questo caso non si è tenuti a pagare tasse sulla plusvalenza.

Le tasse per chi vende una casa ereditata

L'eventuale plusvalenza generata dalla vendita di un immobile ereditato non è soggetta a tassazione, nemmeno nel caso in cui si sia posseduto l'immobile per meno di cinque anni dal decesso del precedente proprietario. Il motivo è che non è considerata un'operazione speculativa.

Tuttavia, ci sono altri adempimenti da considerare per poter procedere con la vendita. Prima di tutto, l'immobile ereditato non può essere venduto senza aver pagato le imposte di successione, la cui aliquota varia in base agli eredi coinvolti. Inoltre, bisogna aver saldato l’imposta ipotecaria e quella catastale  corrispondenti rispettivamente al 2% e all’1% del valore dell’immobile (ma si può chiedere una riduzione se l'erede soddisfa i requisiti per beneficiare delle agevolazioni prima casa).

Per procedere con la vendita, è necessario presentare anche l’atto di accettazione dell’eredità e la trascrizione dell’accettazione dell’eredità, oltre a sostenere il pagamento delle spese per la domanda di voltura catastale.

Le tasse per chi vende una casa avuta in donazione

Per quanto riguarda invece la vendita di una casa ricevuta in donazione, l’eventuale plusvalenza realizzata viene tassata solo se non sono ancora trascorsi cinque anni dalla data di acquisto dell'immobile da parte del donante. Se però l’immobile donato è stato utilizzato come abitazione principale dal donatario, la plusvalenza non è mai tassata, indipendentemente dal tempo trascorso.

Il donatario deve considerare diverse spese correlate all'atto di donazione. Tra le principali, l’imposta sulla donazione, che varia in base al grado di parentela tra donante e donatario, l'imposta catastale dell'1% e l’imposta ipotecaria del 2% (queste ultime vengono ridotte se l'immobile è destinato a prima casa del donatario).

Ci sono poi le spese per sottoscrivere un'eventuale polizza assicurativa ad hoc contro eventuali rivendicazioni future da parte degli eredi legittimari del donante, un rischio tipico delle compravendite di immobili provenienti da donazione. 

Chi paga le spese notarili quando si vende casa?

In generale, le spese notarili per la stipula dell'atto di compravendita sono a carico dell'acquirente, ma le parti possono accordarsi diversamente. Ad esempio, venditore e acquirente potrebbero prevedere una clausola contrattuale che stabilisca una suddivisione delle spese.

Oltre all'onorario del notaio, le imposte dovute quando si acquista una casa comprendono l'imposta catastale (€50), l'imposta ipotecaria (€50) e l'imposta di registro (9% del valore dell’immobile, con una soglia minima è €1000). Se però il venditore è un'impresa, le imposte di registro, catastale e ipotecaria passano a €200 ciascuna e viene applicata l’IVA al 10% (22% per immobili di lusso).

Altre spese a carico del venditore

Il venditore dovrà sostenere le spese necessarie a rendere l'immobile vendibile, tra cui:

• - Costi per eventuali sanatorie edilizie o catastali
• - Spese per l'eventuale aggiornamento dei dati catastali
• - Costi per le certificazioni obbligatorie, ad esempio l'Attestato di Prestazione Energetica (APE)

**Questo articolo ha il solo scopo di fornire informazioni di carattere generale e non può sostituire in alcun modo la consulenza di un professionista abilitato.**