Investire nel flipping immobiliare

Il flipping immobiliare è uno dei trend più chiacchierati nel mondo del real estate. Sulla carta promette di generare profitti più velocemente rispetto agli investimenti tradizionali. Ma la realtà è un po’ più complessa e il rischio di veder sfumare i margini di profitto è concreto. Facciamo il punto su vantaggi e criticità di questa strategia. 

Il mattone suscita sempre grande interesse. Che si tratti di proteggersi dall’inflazione, generare rendite tramite gli affitti, o esplorare strumenti alternativi come il crowdfunding immobiliare, sono in molti a scegliere di investire nell’immobiliare per far crescere e valorizzare il proprio capitale.

Negli ultimi anni, accanto alle strategie più tradizionali, ha preso piede anche il flipping immobiliare, un tipo di investimento che punta sull’acquisto e la rapida rivendita di immobili per ottenere guadagni in tempi brevi. Un modello che, grazie alla dinamicità del mercato e alla crescente visibilità sui social media, incuriosisce gli investitori più esperti e alimenta il sogno di chi aspira a diventarlo. Ma se da un lato il flipping promette rendimenti veloci e interessanti, dall’altro nasconde non poche insidie. Conviene davvero? Come per ogni forma di investimento, dipende da come lo si affronta.

Cos’è il flipping immobiliare

Comprare a poco, aumentare il valore percepito e rivendere a prezzo più alto. Il tutto nel minor tempo possibile. In estrema sintesi, è questo il flipping immobiliare, una strategia di investimento che punta a generare profitto acquistando immobili sottovalutati, migliorandone il valore sul mercato e rivendendoli velocemente, in genere entro un anno.

Esistono due approcci principali. Il primo consiste nell’acquistare immobili da ristrutturare, puntando su interventi mirati che ne aumentino il valore agli occhi dei futuri acquirenti. Il secondo è un po’  più speculativo: si tratta di individuare aree in forte crescita, cavalcando le tendenze del mercato senza necessariamente intervenire sull’immobile.

Il flipping può essere applicato a qualsiasi tipo di immobile, ma è particolarmente diffuso nel residenziale, dove le opportunità sono più frequenti e in genere si possono gestire più velocemente.

Vantaggi e opportunità del flipping immobiliare 

Il flipping immobiliare permette di diversificare il proprio portafoglio investimenti in modo dinamico. Chi decide di intraprendere questo tipo di investimento, infatti, può spaziare tra diverse tipologie di immobili e cogliere le opportunità in aree con un forte potenziale di sviluppo. Questa versatilità è uno degli aspetti che rende il flipping così interessante.

Un altro punto di forza è la velocità con cui è possibile ottenere liquidità. A differenza degli investimenti immobiliari tradizionali, che spesso richiedono tempi lunghi, il flipping consente infatti di realizzare guadagni in tempi più rapidi.

E a proposito di guadagni, è proprio il potenziale profitto a rendere il flipping particolarmente allettante: secondo le stime, si possano ottenere rendimenti anche superiori al 30% del prezzo di acquisto dell'immobile. Naturalmente, questi numeri sono indicativi, in quanto molto dipende dalla capacità di valorizzare la proprietà in tempi brevi, trasformando quello che per molti potrebbe sembrare un problema in una opportunità di guadagno.

I rischi del flipping immobiliare

Come per ogni tipo di investimento, anche il flipping comporta dei rischi che vanno valutati attentamente prima di procedere. Innanzitutto, è fondamentale conoscere bene il mercato locale e le sue dinamiche. Spesso si fa l’errore di puntare su una proprietà “con potenziale” senza tenere conto delle reali richieste del mercato. Il punto di partenza non dovrebbe mai essere l’immobile in sé, ma il target: chi potrebbe comprarlo? E a quale prezzo?

Un altro rischio frequente è pagare troppo l’immobile in fase di acquisto o sovrastimare il valore di rivendita, mettendo così a repentaglio il margine di guadagno. E attenzione alle ristrutturazioni: se non vengono stimati con precisione fin dall’inizio, i lavori possono facilmente sfuggire di mano. Avere fin da subito preventivi dettagliati e analisi accurate è fondamentali per evitare brutte sorprese.

Infine, c’è il fattore tempo: più la rivendita dell’immobile si protrae oltre i tempi preventivati, più aumentano costi di gestione e tasse, compromettendo il rendimento dell'operazione. Senza contare gli intoppi tecnici e burocratici a cui si può andare incontro senza adeguati controlli preliminari: problemi urbanistici, vincoli non considerati, sanatorie da ottenere. Complicazioni che possono trasformare un’operazione potenzialmente conveniente in una perdita.

La regola del 70% nel flipping immobiliare

La regola del 70% è una formula usata per valutare rapidamente la potenziale redditività di un’operazione di flipping. Essa suggerisce che il prezzo massimo da pagare per un immobile non dovrebbe superare il 70% del valore di rivendita previsto, al netto dei costi di ristrutturazione.

Immaginiamo di trovare una casa che, una volta sistemata, potrebbe essere rivenduta a €280.000. Se il costo stimato per la ristrutturazione è di €85.000, il prezzo d’acquisto non dovrebbe superare i €111.000, calcolati come segue:

€280.000 x 0,70 = €196.000 - €85.000 = €111.000

Naturalmente, il profitto derivante dalla formula (in questo caso €84.000) non corrisponde al guadagno netto, poiché a tale cifra andranno sottratte spese quali le commissioni di agenzia, le spese notarili, eventuali oneri condominiali e, naturalmente, le tasse.

In generale, la regola del 70% non è un criterio assoluto, ma piuttosto un indicatore che aiuta a valutare un’operazione. La chiave è stimare con precisione i costi di ristrutturazione: più accurato è il calcolo, meno sorprese ci saranno, e più facile sarà prevedere correttamente il potenziale guadagno.

La tassazione sulle operazioni di flipping immobiliare

Il regime fiscale per questo tipo di operazioni prevede una serie di imposte che si applicano in momenti distinti. C’è ad esempio l’imposta di registro, dovuta al momento dell’acquisto dell'immobile. Di base, essa ammonta al 9% del valore catastale dell’immobile. Questa percentuale potrebbe scendere fino al 2% in caso di prima casa, ma poiché il flipping riguarda per sua natura seconde case, questa agevolazione non si applica. Tra l’altro, cercare di qualificare l’immobile oggetto di flipping come prima casa per usufruire di vantaggi fiscali potrebbe comportare pesanti sanzioni.

Un’altra imposta rilevante è quella sulla plusvalenza generata nel momento in cui si rivende l’immobile. Se a vendere è un privato, la plusvalenza può essere inserita nella dichiarazione dei redditi e tassata secondo il proprio scaglione Irpef, oppure può essere assoggettata a un'imposta sostitutiva del 26% da pagare al notaio. Se invece la vendita è effettuata da una società, la plusvalenza confluisce nel reddito d’impresa ed è tassata con le aliquote ordinarie.

Per un quadro dettagliato delle imposte applicabili, è fondamentale avvalersi della consulenza di un professionista esperto che possa garantire la massima efficienza fiscale in ogni fase dell’operazione.

Dove fare flipping immobiliare a Milano  

Milano è una città ricca di opportunità per chi vuole investire nel flipping immobiliare. La domanda di case è alta e non si limita solo al centro, ma tocca anche le zone più periferiche. Puntare su aree in forte trasformazione, come Scalo Farini o Rogoredo, potrebbe rivelarsi una mossa vincente, considerando gli importanti progetti di rigenerazione urbana in corso.

Un altro quartiere interessante è Baggio, un tempo considerato una periferia “difficile”, ma oggi in netta evoluzione, grazie soprattutto al progetto di estensione della linea M1 della metropolitana. E per chi preferisce ridurre al minimo i rischi, le zone universitarie, come Città Studi, restano sempre una scelta sicura.

Quanto alla tipologia di immobile, è consigliabile prediligere bilocali e trilocali, che restano le soluzioni più ricercate in una città come Milano. Un occhio di riguardo va anche a elementi come balconi, terrazzi o spazi esterni, la cui domanda è aumentata molto a seguito delle nuove esigenze abitative emerse dopo la pandemia.