Cosa chiedere quando si compra casa: 10 domande utili

L’acquisto di una casa è spesso un'esperienza ad alto tasso di emotività, ma è fondamentale non trascurare gli aspetti pratici legati alla proprietà. In questo articolo, vedremo cosa chiedere quando si compra casa, in modo da avere tutte le informazioni necessarie per fare una scelta consapevole e informata.

Che si tratti dell'acquisto della prima abitazione o di un investimento per ampliare il proprio portafoglio immobiliare, comprare una casa è un'esperienza tutt'altro che semplice. Dall'entusiasmo iniziale di intraprendere questo passo alla curiosità nel consultare rendering e gallerie fotografiche, fino allo stress di districarsi tra decine di annunci immobiliari, le emozioni si susseguono senza sosta. E in tutto questo turbinio di stati d’animo, è facile dimenticare che, oltre a sognare terrazze panoramiche o spaziose cabine armadio, ci sono aspetti cruciali da considerare.

Comprare casa è un investimento importante e, come ogni buon affare, l’istinto da solo non basta. È indispensabile mantenere una visione lucida e razionale. Ecco perchè, prima di prendere una decisione definitiva, è cruciale un approccio attento e scrupoloso, che si traduce in una regola d’oro: chiedere!

Ecco cosa chiedere quando si compra casa

Le questioni da affrontare prima di procedere con l’acquisto di una casa sono numerose e variegate. In questo articolo, esamineremo le 10 domande fondamentali da cui partire per ottenere tutte le informazioni necessarie ed evitare brutte sorprese - soprattutto se ci si sta muovendo autonomamente, senza il supporto di un professionista.

1. Chi risulta essere il legittimo proprietario dell’immobile?

Verificare la titolarità di un immobile non è una semplice formalità, ma un passaggio essenziale per evitare spiacevoli sorprese durante il processo di acquisto. Identificare con precisione il legittimo proprietario permette di scongiurare la presenza di vincoli nascosti, possibili dispute ereditarie o diritti di terzi sull’immobile che potrebbero compromettere l’operazione.

Documenti utili per verificare queste informazioni sono la visura ipotecaria e l’atto di provenienza. Il primo attesta se il venditore è effettivamente il proprietario dell'immobile e se la casa è gravata da ipoteche o cause legali; il secondo chiarisce come il proprietario sia entrato in possesso dell’immobile.

2. La documentazione edilizia e catastale è in regola?

Altra cosa da chiedere prima di comprare casa riguarda la conformità urbanistica e catastale dell’immobile, così da scongiurare problemi legali in futuro. Pensiamo, ad esempio, al caso in cui la proprietà non sia idonea per l’uso cui è destinata o, peggio ancora, sia stata oggetto di abusi edilizi. In pratica, lo stato dell’immobile al momento dell’acquisto deve corrispondere esattamente a quanto indicato sia nella planimetria catastale che nel titolo abilitativo rilasciato dal comune per la costruzione e per le eventuali ristrutturazioni o modifiche successive.

Questa verifica rientra nell’ambito delle competenze del notaio, il quale, durante la compravendita, si occupa di raccogliere e verificare tutta la documentazione relativa all’immobile. Tuttavia, nulla vieta di muoversi con anticipo: già durante il primo sopralluogo  è possibile chiedere informazioni e far emergere eventuali irregolarità. In caso di difformità, sarà responsabilità del venditore sanare la situazione prima della stipula del contratto di acquisto.

3. Qual è la classe energetica della casa?

Sapere in quale classe energetica rientra un immobile è un parametro chiave per valutare l’acquisto. Non solo permette di stimare i consumi futuri, ma incide direttamente sul valore di mercato dell’abitazione - un immobile con una classe energetica elevata, infatti, gode di maggior pregio. Questa informazione assume ancora più rilevanza alla luce della recente approvazione della Direttiva Case Green, con la quale l'Unione Europea mira a ridurre le emissioni degli edifici residenziali già entro il 2030/2033.

La classe energetica viene certificata attraverso l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), un documento redatto da un tecnico qualificato e che il venditore deve obbligatoriamente fornire affinché il contratto di compravendita sia valido. Questo certificato può rivelarsi utile nell’ambito dei bonus casa previsti destinati a progetti di riqualificazione energetica.

4. Gli impianti sono a norma? 

Fare domande sullo stato degli impianti e sulla loro conformità alle normative vigenti è fondamentale sin dai primi sopralluoghi. Non solo per la propria serenità nella fase decisionale, ma anche perché eventuali irregolarità potrebbero rappresentare una leva negoziale sul prezzo di vendita.

Mentre la documentazione urbanistica e catastale è indispensabile per la validità dell’atto di compravendita, lo stesso obbligo non si applica alla conformità degli impianti. Questo non significa che la questione sia da trascurare. Il venditore dovrebbe comunque fornire le certificazioni degli impianti, solitamente rilasciate dopo l’installazione. In caso contrario, è fortemente consigliato indicare questa mancanza nell’atto di vendita, poiché potrebbe configurarsi come un vizio dell’immobile.

5. Sono stati realizzati interventi di ristrutturazione significativi di recente?

Tra le cose da chiedere quando si compra una casa che non è di nuova costruzione, non possono mancare domande riguardo eventuali lavori di ristrutturazione già effettuati. Non solo per accertarsi che siano stati realizzati secondo le normative vigenti (evitando così spiacevoli sorprese legali o burocratiche in futuro), ma anche per valutare lo stato reale della casa. Questo permette di pianificare eventuali interventi successivi all’acquisto e di negoziare un prezzo che rifletta correttamente le attuali condizioni dell’immobile.

Un esempio? Il tetto. È stato isolato a dovere o le tegole sono semplicemente appoggiate su vecchi travetti? Attenzione poi alle infiltrazioni: macchie sospette su pareti e soffitti devono essere subito verificate.

6. Sono previsti progetti di sviluppo nell'area circostante?

Nel compilare liste di cosa chiedere quando si compra casa, si tende spesso a trascurare un aspetto molto importante: il quartiere. La scelta dell’immobile non può prescindere da un'attenta analisi del contesto in cui si trova, perché anche la casa esteticamente più accattivante perde valore se l’area circostante non risponde alle proprie esigenze o aspettative. Oltre a considerare i servizi, la sicurezza e i collegamenti dei mezzi pubblici, bisogna informarsi sugli eventuali progetti di sviluppo previsti per la zona.

Ad esempio, comprare casa a Milano in un quartiere come Dateo, dove è stata recentemente inaugurata la stazione della nuova linea metropolitana M4, oppure nelle vicinanze del vecchio scalo ferroviario di Porta Romana, dove sorgerà il Villaggio Olimpico per le Olimpiadi Milano-Cortina 2026, potrebbe rivelarsi un investimento strategico, con un potenziale aumento di valore nel tempo. Va detto però che non tutte le innovazioni sono vantaggiose: la costruzione di un grande centro commerciale ad alto traffico, per esempio, potrebbe ridurre l'attrattività della zona in quanto comprometterebbe la qualità di vita dei residenti o l’estetica del quartiere.

7. Si può consultare il regolamento condominiale e verificare le spese?

Quando ci si appresta a comprare un appartamento, il regolamento condominiale viene spesso trascurato, ma attenzione: questo documento contiene preziose informazioni riguardo la vita nel condominio e l’uso delle parti comuni che possono influenzare significativamente la decisione di acquisto, soprattutto se si hanno particolari esigenze o piani futuri. Se ad esempio si sta pensando di acquistare la casa per affitti brevi o per avviare un’attività come un B&B, è fondamentale accertarsi che il regolamento non contenga specifiche clausole che vadano a limitare queste attività.

Inoltre, è importante informarsi sulle spese condominiali ordinarie, poiché potrebbero incidere notevolmente sulla sostenibilità economica dell’investimento. È altrettanto importante verificare che il venditore sia in regola con i pagamenti; eventuali arretrati potrebbero ricadere sull’acquirente.

8. Sono in programma lavori di manutenzione straordinaria?

Sempre nell’ambito del condominio, è bene verificare se ci sono spese straordinarie già deliberate o in fase di approvazione. Interventi come il rifacimento del tetto o l’installazione di nuovi ascensori, infatti, possono comportare spese significative che non possono essere trascurate in fase decisionale.

In generale, le spese straordinarie approvate dall’assemblea condominiale prima della firma del contratto di compravendita restano a carico del venditore. Se, invece, la delibera avviene successivamente alla data del contratto, allora l’onere ricade sull’acquirente. Per evitare problemi in futuro, è consigliabile inserire nel contratto di compravendita una clausola che specifichi chiaramente la suddivisione delle spese straordinarie, garantendo così che sia il venditore che l’acquirente siano protetti.

9. Qual è la potenziale redditività dell'immobile in caso di affitto?

Se l’obiettivo è comprare casa per affittarla, questa domanda aiuta a determinare la validità dell'investimento. Fare ricerche online sui canoni di affitto medi nella zona è un buon punto di partenza, ma confrontarsi con un professionista del settore immobiliare permette di ottenere dati più precisi sulla redditività minima dell’immobile e dunque delineare un quadro realistico del flusso di cassa potenziale. Ciò è particolarmente importante se l'affitto dovrà coprire le rate del mutuo.

È essenziale considerare anche il target di tenant a cui ci si vuole rivolgere. La scelta del segmento di mercato - che si tratti di studenti, famiglie o lavoratori - può influenzare notevolmente non solo il tipo di immobile da acquistare, ma anche il rendimento atteso. Ogni categoria ha le proprie dinamiche e conoscerle permette di prendere decisioni più informate e, soprattutto, profittevoli.

10. A quanto ammontano i costi complessivi per l'acquisto della casa?

Dopo aver esaminato i dettagli tecnici e burocratici e valutato la potenziale redditività dell’immobile, è utile farsi un’idea chiara di tutti i costi associati all’operazione. Solo così si potrà procedere all’acquisto con maggiore serenità e consapevolezza, evitando di trovarsi in situazioni problematiche.

Il primo passo è informarsi sulle eventuali provvigioni da corrispondere all'agente immobiliare. Dopodiché, è importante conoscere tutte le tasse per chi acquista casa, dagli oneri notarili all’imposta di registro. E se si sta considerando l'idea di acquistare casa tramite un mutuo, è essenziale valutare l'impatto che la rata mensile avrà sul proprio bilancio e se sarà sostenibile nel lungo termine.