Investire nel Real Estate contro l’inflazione

Con l'apprezzamento degli immobili sul lungo termine, chi investe nel real estate riesce generalmente a mitigare gli effetti dell’inflazione. Vediamo come.

Terrore dei mercati e incubo degli investitori, l’inflazione è ai massimi storici da quarant’anni e non accenna a diminuire. Come affrontarla? Giocando in difesa e puntando su asset a rendimento reale. In questo contesto, il mattone offre molto più di una semplice protezione. All’interno del settore immobiliare esistono infatti segmenti particolarmente resilienti, dove le pressioni inflazionistiche rappresentano un’opportunità più che una minaccia. 

Perché gli immobili sono un buon investimento in periodi di inflazione?

Gli investimenti immobiliari offrono una protezione naturale contro l’inflazione perché, a differenza della liquidità, che viene erosa dall'inflazione, l'immobile è un bene che tendenzialmente si apprezza nel tempo. Inoltre, chi investe per affittare non subisce passivamente l'aumento dei prezzi. Grazie alla possibilità di inserire una clausola di indicizzazione nei contratti di affitto, i canoni di locazione vengono periodicamente aggiornati al costo della vita. Ciò permette all'investitore di mantenere un rendimento positivo in termini reali.

C'è poi un altro elemento da considerare: il rallentamento dei cantieri (dovuto alla pandemia e al drastico aumento del prezzo delle materie prime) ha ridotto l’offerta di nuove costruzioni. E in uno scenario dove costruire il nuovo è difficile e oneroso, la domanda si sposta inevitabilmente sugli immobili già esistenti, incrementandone il valore a tutto vantaggio di chi vi ha investito.

Il fattore tempo nel real estate

Nel real estate, il tempo gioca un ruolo fondamentale. Da un lato, serve pazienza perché l'efficacia del real estate come protezione contro l'inflazione si massimizza nel lungo periodo. Mantenere l'investimento con un orizzonte temporale esteso permette di lasciare che il valore intrinseco dell'asset cresca, assorbendo eventuali fasi di stress come quella attuale.

Dall'altro, il tempismo è altrettanto importante. Bisogna investire prima che l'inflazione eroda il capitale iniziale. Fare investimenti immobiliari all’interno di un ecosistema già inflazionato, infatti, risulterà più oneroso, poiché i prezzi di beni e servizi necessari alla gestione dell'asset saranno già aumentati.

Su quali immobili conviene investire contro l'inflazione?

Il Residenziale offre sempre una certa stabilità. Oltre a poter contare su una domanda tendenzialmente solida anche in tempi di crisi, come già accennato in molti casi si possono prevedere clausole di adeguamento dei canoni di affitto in base al costo della vita. Ciò consente ai proprietari di mantenere pressoché inalterato il valore reale delle entrate.  

Altre asset class da valutare sono i Data Center e la Logistica. I primi rappresentano un segmento in forte espansione, trainato dalla digitalizzazione. Per quanto riguarda la Logistica, invece, la domanda è sempre consistente e per gli occupier l'affitto rappresenta una piccola parte dei costi totali di gestione, rendendo più facile assorbire eventuali aumenti.

Ci sono poi segmenti che richiedono analisi più approfondite. Uno di questi è l'Hospitality, perché se da una parte l’aumento dei canoni potrebbe essere facilmente assorbito ritoccando il prezzo delle camere, dall’altra va ricordato che i soggiorni in hotel sono spese discrezionali, spesso tagliate in tempi di crisi.

Più in generale, gli immobili che rispettano i criteri ESG (Environmental, Social e Governance) sono il prodotto su cui si sta concentrando l’attenzione degli investitori, perché più efficienti. E in un contesto di forte inflazione e aumento dei costi operativi, un edificio che consuma meno è un asset decisamente più economico da gestire e più redditizio.