Nuove regole affitti brevi: le principali novità del 2024

Nel corso di quest’anno, il Governo ha varato una serie di nuove regole per gli affitti brevi.  L’obiettivo è garantire maggiore trasparenza e controllo in un settore in forte espansione, che negli ultimi anni ha cambiato profondamente il modo di viaggiare e abitare le città.

Da qualche anno a questa parte, sempre più turisti scelgono gli affitti brevi per le proprie vacanze. Si tratta di contratti di locazione a uso abitativo con una durata inferiore ai 30 giorni, che offrono una grande flessibilità sia per i viaggiatori che per i proprietari. Complice la rapida espansione di piattaforme digitali come Airbnb e Booking, questo fenomeno ha registrato una crescita esponenziale, ponendo sfide significative per il comparto alberghiero tradizionale. A conferma di questa tendenza, secondo i dati del Parlamento Europeo, gli affitti brevi rappresentano oggi circa il 25% dell'offerta ricettiva nell'Unione Europea.

L’estate 2024, in particolare, ha segnato un record per il mercato europeo degli affitti brevi, con un incremento del 21% nella domanda ad agosto rispetto allo stesso mese dell'anno precedente, come rilevato da AirDNA. In Italia, il settore ha generato un fatturato di ben 11 miliardi di euro nel 2023, con un indotto sul PIL di ulteriori 44miliardi di euro (dati AIGAB). In particolare, Eurostat pone Roma, Milano, Firenze, Napoli e Venezia tra le prime 20 città europee per numero di notti prenotate in affitto breve sulle principali piattaforme online. Milano e Roma registrano anche i tassi di crescita più significativi in termini di pernottamenti: un aumento del 60% per il capoluogo lombardo e del 46% per la capitale.

Nuove regole affitti brevi: cosa cambia e come funzionano 

Il quadro che ne emerge è duplice. Da un lato, il boom degli affitti brevi offre interessanti opportunità per proprietari e investitori, consolidandosi come leva strategica per il settore immobiliare. Dall’altro, il fenomeno solleva questioni importanti legate all’abusivismo, all’evasione fiscale e all’impatto sociale nei centri urbani, evidenziando l'urgenza di regole chiare.

Per far fronte a queste sfide, il Governo ha introdotto una serie di vincoli per chi affitta per periodi brevi. Entrate in vigore quest’anno, le nuove regole hanno l’obiettivo di contrastare le pratiche irregolari, assicurando trasparenza e legalità in un segmento ormai fondamentale per il turismo.

1. La Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDRS)

Il 3 settembre è stata ufficialmente attivata la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR), un archivio digitale gestito dal Ministero del Turismo che raccoglie informazioni dettagliate su tutte le strutture destinate all’affitto breve. Tra i dati registrati figurano l’ubicazione dell’immobile, la capacità ricettiva e l’identità di chi gestisce l’attività.

La BDSR si configura come uno strumento essenziale per garantire una mappatura precisa e un monitoraggio costante delle strutture ricettive su tutto il territorio nazionale. Il sistema mira a promuovere un ambiente più regolamentato, con maggiore sicurezza per i turisti e un miglioramento della reputazione delle strutture registrate, elevando la qualità complessiva dell’offerta turistica locale.

2. Il Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Tra le nuove regole per gli affitti brevi spicca l'obbligo per proprietari e gestori di ottenere un Codice Identificativo Nazionale (CIN) entro il 1° gennaio 2025. Si tratta di un codice alfanumerico univoco che viene assegnato attraverso il portale della Banca Dati delle Strutture Ricettive, accessibile con SPID o carta di identità elettronica. Per chi possiede già un Codice Identificativo Regionale (CIR), è prevista la ricodifica al nuovo formato.

Il CIN dovrà essere esposto in maniera ben visibile all’esterno della proprietà e riportato su tutti i canali ufficiali, compresi i siti web, per consentire l'identificazione immediata della struttura ricettiva. Inoltre, il codice dovrà essere indicato anche negli annunci pubblicitari sulle piattaforme di prenotazione online, che procederanno alla rimozione degli annunci privi del CIN.

3. I dispositivi di sicurezza

Un’altra novità importante riguarda l'introduzione di misure di sicurezza obbligatorie per tutte le unità immobiliari destinate agli affitti brevi, con l'obiettivo di ridurre al minimo i rischi per gli ospiti.

In particolare, viene stabilito l'obbligo di installare dispositivi per il rilevamento di gas combustibili e monossido di carbonio in tutte le unità dotate di impianti a gas. Sono esonerati da questa disposizione gli immobili privi di impianti a gas, a condizione che venga dimostrata con certezza l'assenza di rischi legati alle emissioni di gas combustibili o alla formazione di monossido di carbonio.

Inoltre, è previsto l’obbligo di dotare le strutture di estintori portatili a norma di legge, da collocare in posizioni strategiche, come nelle vicinanze degli ingressi e nelle aree più esposte al rischio di incendi. Ogni unità deve essere munita di almeno un estintore ogni 200 metri quadrati, con un minimo di un estintore per ogni piano.

Queste disposizioni si applicano a tutte le strutture destinate agli affitti brevi, sia a gestione imprenditoriale che non imprenditoriale. Tuttavia, le strutture con gestione imprenditoriale sono soggette a un ulteriore obbligo: garantire i requisiti di sicurezza degli impianti, in linea con le normative statali e regionali vigenti.

4. La segnalazione certificata di inizio attività (SCIA)

Le nuove regole per gli affitti brevi istituiscono anche l’obbligo di presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) per chi gestisce affitti brevi in forma imprenditoriale, sia direttamente che tramite un intermediario. Questa misura consente alle amministrazioni locali di monitorare più efficacemente l’attività turistica e di intervenire in caso di irregolarità.

La SCIA va presentata presso lo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) del Comune in cui si trova l’immobile destinato all’affitto breve. Qualora la locazione sia gestita da una società, la responsabilità della presentazione della SCIA spetta al legale rappresentante.

5. Cedolare secca al 21% solo per un immobile

A partire dal 2024, chi opta per la cedolare secca invece del regime ordinario IRPEF potrà beneficiare dell’aliquota agevolata del 21% solo sui redditi derivanti dalla locazione di un singolo immobile. Per eventuali immobili aggiuntivi, l'aliquota passerà al 26% e il contribuente dovrà indicare nella dichiarazione dei redditi a quale immobile intende applicare l’aliquota ridotta del 21%. Al momento resta invariato il limite di quattro immobili per poter usufruire del regime della cedolare secca: oltre questo numero, l’attività di locazione sarà considerata come imprenditoriale, con l'obbligo di aprire una partita IVA.

Per quanto riguarda gli affitti brevi gestiti tramite piattaforme online come Airbnb o Booking, queste tratterranno direttamente il 21% come ritenuta d’acconto sui redditi derivanti dall'affitto. Sarà poi compito del contribuente dichiarare gli eventuali immobili aggiuntivi a cui si applica l’aliquota del 26% e versare il conguaglio delle imposte dovute.

Le sanzioni

Il mancato rispetto delle nuove regole per gli affitti brevi comporta l’applicazione di sanzioni pecuniarie, stabilite in base all’infrazione commessa e alle dimensioni dell’immobile coinvolto:

• - Da €800 a €8.000 in caso di mancata richiesta del CIN

• - Da €500 a €5.000 in caso di mancata esposizione e indicazione del CIN

• - Da €600 a €6.000 in caso di assenza dei dispositivi di sicurezza per gas e incendi

• - Da €2.000 a €10.000 in caso di mancata presentazione della SCIA